中国民生经济网讯 这个位于成都青白江祥福镇的“桂森苑养老公寓”，向老年人收取2万到5万元不等的“预订费”，声称既可养老也可算投资，每年获一定返利，三年后承诺退还全款。而记者通过暗访了解到，这个被很多老年人看做两全其美的“投资天堂”，其实连养老机构的资质都还没有获得。
近来，成都商报接到市民反映，在一些老年人当中流传着一种既可以养老，还有高额投资回报的“养老公寓”，不少老年人受到低价和高额回报的吸引，已经下了订单。
宣传1 有70年产权
实际情况：市国土局虽受理了其土地报征，但还需省国土厅批复后才能算报征完成。现在该土地仍为集体建设用地
宣传2 “西南最具投资价值养老物业”
实际情况：目前只办理了建设床位800张的筹建项目批复。也就是说，现阶段它并不具备养老机构的资质
宣传3 一张床政府年补贴1万元，分给你们
实际情况：补贴只能在取得养老机构设立许可证之后才能拿到。而且养老机构床位在建好前不能开展诸如预租、预定等活动
高额回报宣传
预订床位三年退本金返利润
近日，记者来到位于营门口路的迅驰大厦8楼“成都绿益桂森投资管理有限公司”。这里进进出出的基本都是老年人，工作人员见来了个记者这样的年轻人后，立刻叫来一名“高总”。这位“高总”当即表示，投资床位的方式不存在，“这里就是消费、旅游”。
然而，楼下刚刚办理完业务的一对老年夫妇却给出了不同的说法：最初，他们在自己小区附近收到了宣传单，“在他们那里预订床位，今后去住就可以打折，有2万、3万、5万的，还能返租金，1年一千多，三年以后把本钱都给你。”
70岁的何大爷也曾在自家小区收到过宣传单，对此十分感兴趣。经沟通，何大爷同记者一起走进了迅驰大厦。
这一次不再是“高总”接待，而是一名工作人员将何大爷和记者带到了一间单独的办公室，随后进来了一名戴眼镜的男子。
起初，他只介绍公寓是以出租的模式经营。在几轮交谈后，他开始介绍另外一种模式：“公寓还有一种预订模式，你现在签约预存一定的房租费用，再办一个居住权证，可以优先入住。”这种预订模式，即是记者听说的回报模式：不同预定费用有不同的折扣，租住最低是2万元，然后是3万元、5万元，三年的合同期之内住不住都可以。
如果没有入住的话，合同到期后，预存的钱将全额退还，至于这部分的投资回报从哪里来，戴眼镜的男子解释，“国家有政策，养老公寓床位超过200张，一张床每年有1万元的补贴，我们就拿出一部分补贴给你们。比如2万元的标准，三年之内每年给你补1400元。”
资质存疑
养老资质、土地批文没见到
何大爷提出想看看相关的合同和证照，另一名男子出示了相关资料，但除了显示企业资格的企业法人营业执照等证件外，关于养老公寓本身的资质证明，只有《成都市民政局关于同意筹建成都市桂森苑养老公寓的批复》，以及青白江区政府、青白江区国土资源局关于桂森苑老年公寓的土地流转相关文件的复印件。
记者注意到，复印件中该项目为特定方式取得的建设用地指标，面积约106亩，并暂未取得征地批文，即为集体土地。
就在谈到选房付款事宜时，记者与何大爷以看医生为由离开了公司。
记者随后来到青白江区祥福镇的“桂森健康城”，也是桂森苑养老公寓所在地。进入恢弘仿古大门后，左转是接待中心，最醒目的一张展板上大幅字体写着“西南最具投资价值养老物业”，下面紧跟注释：
“政策扶持，带租约，高回报，投资养老两不误”。
售楼中心销售人员蒋小姐表示，项目一期有约30～60平方米三种户型，不分大小楼层每平方米均为5500元，而且都有70年产权。“签订购房合同后，还可以签10年或者5年的回款合同。”蒋小姐建议签订5年的，第一年回款比例为总价的8%，依次递增比例至12%，承诺五年可以返还的收益将达到总价的50%，10年则可全款返还。
对于商品房资质方面的证明，蒋小姐也只出具了青白江区国土局、成都市民政局以及青白江区民政局的相关文件和证明，但是对于常规购房需要的“五证”、“二书”，比如《国有土地使用权证》等并未出示。
养老资质还没批
万元补贴八字还没一撇
“我们只为其办理了建设床位800张的筹建项目批复。”成都市民政局社会福利和慈善事业促进处副处长黎文强表示，养老机构床位是不能出售的，在其建好之前也不能开展诸如预租、预定等活动。
市民政局出示了与成都市桂森苑养老公寓批复一致的成民办【2012】31号文件，文中表明该建设项目占地97.3亩，注册资金10万元，800张床位系为入住老年人提供养护、托管等生活服务床位，不得另作他用。并且指出，待建设项目完工，取得竣工验收合格证明，卫生防疫、环境保护、公安消防等部门的验收报告或者审查意见，符合养老机构设立标准后，市民政局才予以颁发《养老机构设立许可证》。
除这800张以外的床位，属于房产开发项目，不属于民政部门管理的养老机构范畴。
现阶段，它并不具备养老机构的资质，桂森方面说的“每张床一万元的补贴”，只能在取得养老机构设立许可证之后才能拿到。
民政要求
本报调查引起民政部门重视，责令其即日起停止一切营销活动
9月10日前登报申明
做好老人退款工作
据了解，早在今年6月，成都市民政局就已经约谈了桂森苑方面的公司负责人，7月19日市民政局对该建设项目进行督查，下达了《成都市民政局关于处理群众反映成都市桂森苑养老公寓预租、预定养老床位问题的通知》，公司负责人之一许秀琼在送达文书回执表上签上了姓名。
但记者在8月中旬时还暗访发现，该公司仍在进行预租、预定养老床位活动，对此，黎文强表示，市民政局已要求作为属地管理部门的青白江区民政局随时监督。若不停止相关活动，将进一步给予警告，直至撤销建设项目筹建手续。
尽管如此，9月4日、5日，市民政局和青白江区民政局又一次对该筹建项目进行暗访，发现该公司依然在以“成都市桂森苑养老公寓”名义开展养老床位预租、预定活动。市区两级民政局紧急约谈公司负责人，要求他们立即停止相关活动。
一是从即日起立即停止预租、预定养老床位及一切收费行为。
二是9月10日前登报申明，表达公司正处于项目筹建过程中，没有取得相关合法手续，停止一切营销活动。
三是保留养老公寓销售中心工作人员，做好宣传解释工作，对前期已缴费预定床位且有意愿申请退款的老人，做好退款工作；如暂无意愿申请退款的老人，应向他们解释清楚，待取得合法手续时，依然享受相关优惠政策。
四是从9月5日起，如再发现预租、预定等现象，立即撤销桂森苑养老公寓建设项目筹建批复。
国土提醒
报征尚未完成买房也拿不到“大产权”
关于现在桂森苑养老公寓正处于报征阶段这一细节，成都市国土局表示，他们已经受理了桂森苑的土地报征，成都市国土局已经完成了相关程序，但是需省国土厅批复后才能算报征完成。也就是说现在该土地仍为集体建设用地。目前肯定拿不到大产权。
对话公司董事长庞文
“不搞预订没资金回来”
在青白江区祥福镇，记者见到了成都市桂森苑健康管理公司的董事长庞文，随后他接受了记者的采访。
一开始，庞文介绍，“800张床位就是筹建养老机构的，政府只能让我们运营，不能改变用途，不能卖。”
对于记者提出的尚未取得养老机构资质，就在进行预订的问题，庞文解释称，通过预订可以先把客户储存起来，锁定未来的客户。如果公寓空着，商业配套招商等都很困难，对于企业操作来讲，明年项目启动，2000多个床位如果只住几十个人就很危险，后面老人都不愿意入住。
同时，如果不采用预订等方式，“投资几千万或1个亿进去是没有资金回来的。”
除了800张老年公寓床位，其余部分以商品房形式销售。关于土地产权的问题，庞文回答，“现在是集体土地，报征就是了。这部分现在只排号，交排号费，然后约定这个事情(买房)。”
为何2010年启动的项目，至今尚未完成集体土地报征？庞文说，2013年5月1日相关政策有调整，现在正在报征，已经受理了，有一个受理期，预计11月以内将报征完毕。
“现在民政部门有要求，我们已经暂停了。”庞文说，对于预订800张床位的客户，他说现在约有60至70人预订床位，要退款随时都可以退。已排号购买商品房的老人如想退款，也可以退,庞文称这部分约有40户。
律师说法
销售手段涉嫌非法集资
四川金契律师事务所的阮国勇律师认为，根据目前其出示给消费者的资料和文件，该公司预售的地标没有合法性，其土地使用权没有依法获得，无从谈起规划、设计、施工、验收、预售许可等行政审批手续；其销售行为本身涉嫌违反我国《土地法》、《规划法》、《建筑法》、《商品房销售管理办法》等法律法规，其手段涉嫌违反我国《刑法》关于集资诈骗的条款。
泰和泰律师事务所的邓庆律师表示，在宣传上存在一定的虚假宣传，涉嫌违反《广告法》有关规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二章第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，其中第二条是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。
泰和泰律师事务所律师杨杰指出，集体土地不能用于商品房开发，因为其不具有前提，所以不能够进行预售、排号等类似行为。
【来源：成都商报】
