案例
20220年2月，牛喜天与江二狗签订《房屋买卖合同》。合同约定，牛喜天购买江二狗名下某房产，价款65万元，付款方式为一次性付款，合同签订后牛喜天支付10万元定金，由江二狗代管。
牛喜天于签订合同当日依约支付了定金10万元，不久后又向江二狗转款55万元，购房款全部付清。之后，江二狗将房产证原件、房屋钥匙等交付给牛喜天，牛喜天对房屋进行装修入住并使用房屋至今，但牛喜天与江二狗尚未完成房屋过户。后因百灵能源机械租赁公司与江二狗及其爱人李西机械租赁产生纠纷，百灵能源机械租赁公司于2021年提出财产保全申请，法院依法裁定对该房产进行了查封。
为此，牛喜天向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院不得执行该房产，并确认房产归自己所有。
以案说法
本案中，牛喜天与江二狗之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予以确认。鉴于牛喜天在法院执行前已经签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产，已经支付全部价款，且并非基于自身原因未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，虽然未办理房屋过户手续，但牛喜天对诉争标的享有物权期待权，该权利足以排除法院的强制执行。故牛喜天的诉请应予以支持，应依法确认诉争房产所有权由牛喜天享有。
符合条件可申请执行异议排除执行
出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全或强制执行的，房屋买卖合同虽然仍属有效，但房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，买受人将面临“钱房两空”的窘境。为了保障买受人的合法权益，维护正常的房屋市场交易秩序，律师建议买受人选择以下几种途径依法进行救助：
一是提起案外人执行异议之诉，排除债权人的查封和执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条之规定，买受人需以案外人的身份提出执行异议，且其异议理由欲排除法院对涉案房屋的执行，需满足以下几个条件：涉案房屋需登记在被执行人（出卖人）名下；该执行系因出卖人和申请执行人之间的金钱债权而发生的执行；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
二是买受人可诉请解除《房屋买卖合同》，要求出卖人退还购房款并承担违约责任。如果查封发生在双方签订合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行。为避免损失扩大，买受人可以法律上的“履行不能”为由，依法要求解除《房屋买卖合同》，出卖人退还购房款并承担违约责任。需要说明的是，此种方案买受人将无法完成交易拿到房屋。
三是及时沟通协商，解封交易房屋。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，应及时跟法院、出卖人和债权人有效沟通协商，一方面，可以督促出卖人及时履行对债权人的债务，还清债务后，由债权人向法院申请解封；另一方面，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除对房屋的查封。如解除查封担保是由买受人自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。
本案中，买受人牛喜天选择了第一种救助途径，即向法院提起了案外人执行异议之诉以排除涉案房屋的查封和执行。法院通过审核双方签订合法有效买卖合同、牛喜天合法占有案涉房屋、已支付全部房款、房屋仍登记在出卖人江二狗名下等相关事实后，认定牛喜天对诉争标的享有物权期待权，可排除法院对房屋的执行。
本案当事人和案件事实均为虚构
作者：王振江
