房地产到了破题的关键阶段。
11月15-16日,国家统计局公布的最新房地产运行数据显示,2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格下降的城市数量仍在增加,国房景气指数93.40再次刷出阶段新低。
在史无前例的宽松政策下,市场修复似乎远不及预期。尤其在资金端,今年前十个月全国房地产开发投资、房企到位资金等多指标持续下降。房屋竣工面积受到“保交付”政策带动同比增长19%,但根据行业平台截至今年5月的调研数据,全国保交楼项目1114个,交付率仅34%,交房压力依然不容小觑。
11月15日野村证券发布的一份报告就指出,中国未完工的预售房屋面积大得惊人。如果要完成这些房屋的修建大约需要4400亿美元(约3.2万亿元人民币)。“在明年某个时间,交房推迟问题将会变成一个社会问题,危及到社会的稳定。”
CNBC引用野村证券研究人员的话指出,“我们估计中国有大约2000万套没有完工的预售楼。政府是否能推出强有力的政策支持,将是人们对房地产市场和对经济的信心能否真正恢复的一个关键。”
的确,房地产关联的不止是行业和市场的问题,也是经济和社会的问题。
通过人民法院公告网检索“房地产”就能发现,今年截至11月15日,已有约255家房地产相关企业发布了破产文书。而每一个破产企业背后都牵连一大批机关机构和普通家庭。
尤其临近年底和春节,关于停降薪、裁员、停工的投诉增多,“郑州烂尾楼夫妇近况”再受关注并冲上微博热搜……可以看到,市场耐心正加速消耗,很多人依然缺乏安全感。而这一切都在说,解决问题已经刻不容缓!
化解困局迫在眉睫
亟待房地产新模式破题
如何解决问题?或许首先要知道问题的根源出在哪里。
在中国房地产业协会会长冯俊看来,当前房地产库存大、烂尾多、连锁爆雷、风险叠加等现状,更多是旧模式瓦解后的遗留问题。
旧模式中,房企高杠杆盲目扩张不断累积风险,生产方式落后也难以适应消费升级;购房者的投资性动机太重,居民住房负债和住房财富占比过高,不断挤压刚性需求造成结构性供需错配。这背后,地方追求土地供应经济效益最大化,也是问题。
“要解决问题,就要更好地推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”冯俊直言。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出,根本原因是推动我国楼市“单边上涨”的动力已经触顶(上涨预期、杠杆空间、资产配置、人口红利)。所以当前的房地产困局并非以往的周期波动可以解释,需用“转场论”分析,直面房地产从上半场到下半场的转换。
可以看到,“房地产新模式”是行业找到的破题关键。这一方向也已经被提升至国家战略高度。从今年2月的《求是》文章,到7月31日国务院会议发言,中央多次要求“加快研究构建房地产业新发展模式”。
什么是房地产新模式?
11月13日,住建部部长倪虹回答记者问时直言,就是破解房地产的难题,发展治本之策。
面对买不到好房,“房地产业要从解决‘有没有’转向解决‘好不好’”;面对买不起房,“要实施好‘三大工程’发力保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用”;面对建不起房,“要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”;面对建不好房,“要建立‘人房地钱’要素联动新机制,建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”……房地产新模式几乎涵盖了房地产所有主流问题的化解思路。
轻资产探索新模式
代建行业“合在一起”
无法否认,房地产制造了很多问题。从宏观经济到个体生活,由于房地产影响深远,这个行业的问题也在深度调控中被放大,牵连甚广、教训深刻。
但占据我国经济总量13%-14%的房地产及相关行业,依然会是中国的支柱产业,也始终承载着人们对美好居住生活的需求。
因而,如此重要的房地产,不能只有制造问题的人,还要有解决问题的人和解决问题的能力。
在探索“房地产新模式”解决问题的路上,各级政府、金融机构、供应链各环节企业都可能有自己的办法。
克而瑞董事长丁祖昱认为,在中国房地产新旧模式转换的阶段,轻资产模式会是重要的解题思路。
“中国房地产领域的轻资产包含了代建、物管、资管等业务板块,其探索新模式的过程,给有资金、能力、品牌、信用等优势的企业预留了空间。例如代建业务,作为发展新模式的一个重要方向,已经吸引了越来越多企业进入这个细分赛道。”
实际上,对照多国的房地产发展历程也能发现,当需要“解决问题”时,不少人会选择轻资产模式,并将代建作为关键业务。
例如日本在“失去的20年”中,房地产从高歌猛进到泡沫破灭,一度崩盘。然而三井不动产、三菱地所、住友不动产“三巨头”不仅死里逃生,还穿越动荡抓住1999年的政策风口,在往后二十余年中做到了世界前列。
而这三家房企在转型期,都不约而同启用了轻资产模式发展业务,从代建、代运营、资产证券化等渠道找到了发展空间。
在欧美国家,以“管理”为核心的轻资产运营服务相当成熟,尤其是以代建为关键业务,整合融资、设计、租赁、物业管理为一体的“纵向一体化+小股操盘”轻资产模式,数据统计称,这类代建业务的渗透率可达市场整体的20%-30%。
中国也正努力探索以“轻资产代建”为入口,盘活存量、激活保障性住房、纾困出险项目、提升商业项目品质,以推动房地产向新模式过渡。
在这过程中,中国代建行业选择“合在一起”抱团答题。
据悉今年11月1日-11月10日,中国房地产协会召开八届第十次常务理事会,就专门审议并通过“成立中国房地产业协会代建分会”的决定。
分会由中国房地产业协会牵头,由绿城管理(9979.hk)、金地管理、华润置地、朗诗投资、蓝城管理、中原建业等企业负责人作为主要成员,拟协调产业链资源,提升代建企业的流程标准和行业规范,推动专业水平和运行效率,让代建行业更好为“房地产新模式”贡献力量。
实际上,未来2年-3年保交付将成为主要的政府管理导向,各类权益主体将需要大量的专业代建运营服务。一家企业显然能力有限,代建企业各自发力也可能力度不够,对于解决问题来说,“合在一起”或许能让代建行业找到更多可能性。
多个方向“对症下药”
房地产也能解决问题
代建为何能在“解决问题”时脱颖而出?这或许是其商业属性决定的。
以纾困出险项目为例,作为保交付中最棘手的难题之一,这类项目的企业已经失去流动性,对供应链和购房者失去信用,资金遭遇金融机构限制,于政府而言已是不稳定因素……问题几乎贯穿了项目发展的每一环节。
轻资产代建企业是以品牌、资源、能力、风控为核心的,这些能力正好吻合纾困需要,能够在增信用、引资本、促销售、保交付等方面发挥作用。
在这一过程中,代建企业的资源和专业能力可谓是“对症下药”。例如绿城管理(9979.hk)在纾困中,就能利用自身品牌赋能完成项目焕新和销售重启;项目脱困、金融机构认可则利于出险房企重构信用;随着项目如期交付,购房者有效防止资产损失,供应链企业也能有回款并保证品控;各方顺利发展,对当地政府而言,无疑是维稳的最好局面。
据悉,绿城管理已介入了并购类、重组类、破产重整类等不同类型的不良纾困项目,自2021年下半年至今已落地不良纾困项目总建面近1000万㎡。
如今响应“保交楼”参与房地产纾困的代建企业越来越多,各家也从不同方向在探索和尝试纾困举措。
例如中原建业就基于河南的保交楼政策,从全省选出36家项目优质的政府平台公司,与其组建合营企业,开展不良纾困业务。
金地管理则选择与深圳国企(如深圳建安集团)深度合作,开展股权合作、工程总包、联合投标等业务。
龙湖龙智造凭借公司在商业赛道和品牌上的优势,已经与多家地方国企和AMC公司达成项目策划、商业运营等方面的纾困代建合作。
更多代建企业进入项目纾困,对“保交付、稳民生”意义重大。因为每当一个风险项目被拨乱反正,就可能扭转局部金融风险,并帮助一群人解决至关重要的生计问题,预防社会矛盾的蔓延。
在无锡江阴,人们就看到,原恒大项目在委托绿城管理(9979.hk)代建后,重新信誉背书、调整规划建设,最终让5000万监管资金在春节前夕顺利拨付,为项目稳步推进、工人带钱过节创造条件;在河北唐山,已破产重整的唐门一品,因为引入品牌代建才得以复活,甚至首开认筹金额达2亿元,资产价值也相应提升,最大化保障了各方当事人的合法利益。
从对房企、政府、供应商、股权人、债权人,到对普通购房者、一线民工,代建企业参与纾困产生的影响愈加深远。这也让人们意识到,房地产制造了问题,也在解决问题;房地产并非只有制造问题的人,还有很多解决问题的人。
就像如今除了代建,还有资产证券化、创新投资、物管、资管、持有型不动产经营等很多细分赛道的企业,均在迎接房地产模式的新旧转换,以自身发展促进行业平稳过渡。
资深地产人冯仑直言,行业要讲创新,不要老看着地产行业在暴雷,我们也在用创新来解决暴雷、人居环境改善和品质提升问题。而且这些解决问题的路径,正是未来趋势。(王婷婷)