证券日报记者 杜雨萌 韩昱
近日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
在业内人士看来，住建部此次表态，释放了超预期的政策调整积极信号。
首套房首付比例或再降低
此次住建部给出的三大政策优化方向，被业内看作是重磅利好，对于接下来各地政策调整具有关键性的指导意义。
比如，作为直接影响购房成本的关键变量，购房首付比例甚至比房贷利率本身影响还要大。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例已成为政策重要发力方向。
在易居研究院研究总监严跃进看来，当前，很多城市没有把首付比例降低到20%，且房贷利率依然高于4%。
据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体城市看，北京和上海的首付比例最高，为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例为30%。
“目前，大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”在平安证券房地产首席分析师杨侃看来，此次住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，可以说超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。
从贷款利率角度来说，据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。
中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，短期来看，预计一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。
“认房不用认贷”可促进改善性需求释放
在此次住建部提及的三项政策中，最为业内及购房者所关注的，莫过于“认房不用认贷”政策。
所谓“认房不用认贷”，其实是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。
贝壳研究院认为，回顾我国2010年以来至今的两轮完整的房地产调控周期，当市场过热时，“认房又认贷”政策的出台从市场预期和实际购买力两方面压降市场温度；反之，当市场低迷时，优化首套房认定标准会激活市场。
据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京等在内的超20个城市优化“认房又认贷”政策，但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%，而二套房首付比例能达到70%，房贷利率在5.25%，对于想要购买二套房的购房者来说压力较大。
“若是取消‘认房又认贷’，意味着购买二套房就可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，促进改善性需求释放。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄说。
陈文静认为，随着此次住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在调整空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市的二环内或主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。
展望后市，陈文静认为，除了此次住建部提到的三个政策调整方向外，预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化，如优化限价政策，让价格回归市场；优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，“因区施策”“一区一策”帮助一二线城市郊区去库存；优化北京、上海等城市的普宅认定标准等。特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。
